フラット35の金利がまたまた過去最低を更新

住宅ローンがまた過去最低を更新し、かなり金利が安くなっています。今回は、変動金利と固定金利の違い、35年金利が固定されるフラット35についてまとめてみました。

住宅金融支援機構は5日、長期固定型住宅ローン「フラット35」の35年ローンの金利が、最も低いもので年1.47%になったと発表した。前月より0.09%低下し、6カ月連続で過去最低を更新した。

借入期間が21年以上35年以下で融資率が9割以下の場合の金利は、年1.47~2.12%(前月1.56~2.19%)。最も多くの取扱金融機関が提供する最頻金利は年1.47%(同1.56%)だった。

借入期間が20年以下で融資率が9割以下の場合の金利は、年1.20~2.02%(同1.29~2.11%)。最頻金利は年1.20%(同1.29%)で、3カ月連続で過去最低を更新した。

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変動金利と固定金利の違い

住宅ローンを検討する際には、変動金利にするか固定金利にするか悩みますね。今後金利が上がらないと予測される方、もしくは金利が上がる場合には固定金利に切り替えようと思っている方は変動金利、金利動向を気にすることなく返済計画が立てられ安心という方は固定金利を選択されているかもしれません。

まず、変動金利と固定金利はどういう金融商品かというと
・変動金利→金利上昇リスクを借り手側が持つ
・固定金利→金利上昇リスクを貸し手側が持つ
とに分かれます。

金利上昇リスクが取れるのはリスク許容度が高い人なので、変動金利が向いている方は
・十分な資産があり、金利が上昇した際には他の資産を売却することで返済に充てられる
・借り入れ金額に対して収入が多く、金利が上昇しても支払い可能
と、家計に余裕のある方は金利変動リスクを取っても問題ありません。

逆に金利上昇リスクが取れない人はリスク許容度が低い人なので、固定金利が向いている方は
・資産が少なく、金利上昇に耐えられない方
・借り入れ金額に対して収入が少なく、金利上昇に耐えられない方
と、家計に余裕のない方は金利変動リスクを取るべきではないと考えます。

金利が上昇したら固定金利に変更すればいいと思っている方もいらっしゃるようですが、固定金利は市場価格で変動し、変動金利は政策金利に連動するので金利上昇のタイミングは、先に固定金利が上昇しその後、変動金利が上昇します。

変動金利が上がったから固定金利に変更しようと思っても、すでに固定金利は高くなっているということが起きるのです。

また、金利動向はプロでも難しいと言われていますから、素人のわたしたちが将来の金利動向を予測し、上手に変動金利から固定金利へ切り替えるというのは難しいと考えます。

しかし、リスクを取った方がリターンは大きいというのも事実です。

「マイホームの購入は不動産投資で、住宅ローンを組むのは不動産投資にレバレッジをかけることだ」-橘玲

フラット35の概要

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。

特徴1 ずっと固定金利

フラット35は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。資金の受け取り時に返済終了までの借り入れ金利、返済額が確定します。

特徴2 保証料0円、繰上返済手数料0円

住宅ローンの保証料とは、借り手が住宅ローンの返済ができなくなった時に、あなたに代わって保証会社が住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金です。これは借り手側というよりも銀行側が受け取る保険のようなものです。

一般的には必要な住宅ローンを借りる際の保証料ですが、フラット35の場合は保証料はかかりません(金利に組み込まれている)。保証人も必要ありません。

特徴3:機構の技術基準

フラット35を借りるためには、フラット35に対応した住宅でなければなりません。住宅の規模や規格、断熱性、耐久性、維持管理などの技術基準に合格する物件でなければフラット35は借りられないのです。

そのため、物件検査が必要になり、物件検査手数料は借り手側の負担となります。手数料は適合証明機関によって異なりますが、一戸当たりの平均的な手数料の目安としては、新築住宅(一戸建て)の場合で、2~3万円台、中古住宅(一戸建て)で4~6万円台です。

特徴4:機構団体信用生命保険または3大疾病保障付機構団体信用生命保険は別途加入が必要

一般的な住宅ローンでは、加入者に万一のことがあった場合、残りの住宅ローンが無くなる保障制度の団信は金融機関が負担してくれるので支払いはしなくていいのですが、フラット35の場合は加入は任意で借り手側が負担します。

機構団信特約料シミュレーションで団信がどれくらいの費用負担になるかシミュレーションしてみました。
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条件
・3大疾病保障 あり
・「デュエット」のご利用 なし
・返済方法 元利均等
・返済期間 35年
・借入金額 2,000万円
・段階金利 なし
・借入金利 1.49%

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団信は毎年の支払いとなり、初年度が一番高く年々支払いは少なくなります。

総額を見てみると、35年で212万円も支払うことになるのはかなり高いですね。民間保険会社の収入保障保険(死亡保険)などで代替する方もいらっしゃるので比較してみてもいいかと思います。

特徴5:金利は融資率と借り入れ期間で利率が変わる

フラット35は融資額が9割を超えると利率が高くなります。また借り入れ期間が20年以下と21年以上でも利率が変わります。

例えば、楽天銀行の利率を見てみると(返済口座を楽天銀行にした場合)
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楽天銀行の場合は、返済口座を楽天銀行にすると、他行の口座と比べて0.3%低くなります。上の画像の金利は、返済口座を楽天銀行にした場合の利率です。35年ローンで9割以下の場合、1.47%。2%を超えていたフラット35が1.5%を切ってきているのでかなり安く感じます。

最後に

住宅ローンというのは人生の中で一番大きなローンだと思います。ライフプランなどをしっかりと組み立てて住宅ローン破産しない返済計画を立てるのが必須。

金利だけを見て安易に変動金利を選んだり、広告に掲載されている固定金利で計算された月々の支払額を鵜呑みにしたりしないようにしたいものです。

フラット35を見てみましたが、固定金利でこの金利は確かに魅力的です。しかし、物件価格が上昇している場合もありますからいつが買い時なのかというのを判断するのは非常に難しいです。

個人的には、身の丈にあった住宅選びを、充分に頭金を貯めてライフプランで無理のない返済計画を立ててからと思っています。



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