住宅ローンを組むなら元利均等返済よりも元金均等返済をおすすめする2つの理由

日銀のマイナス金利政策で、住宅ローンの借り換えを検討されている方が多いのではないでしょうか。

住宅ローンの借り換えを検討するときには、「金利が安いところ」「手数料が安いところ」「固定金利にするか変動金利にするか」など、色々と検討しなければいけないことがあります。

金利や手数料などは実感としてどれくらい今の利払いよりも安くなるということで、誰もが気にするところではありますが、今日は、返済方式による利払い負担の違いについてまとめてみました。

住宅ローンの返済方式は元金均等返済と元利均等返済の2種類がある

住宅ローンの返済方式には、元金均等返済と元利均等返済の2種類があります。

この違いはどういうものかというと、

  • 元利均等返済は、毎月の支払額は一定で元金と利息を合わせた金額を返済していきます。
  • 元金均等返済は、返済する元金は一定で毎月の支払額は発生利息を加えた額を返済していきます。

イメージ画像はこんな感じ。

元金均等返済

画像はhttp://www.flat35.com/faq/faq_208-4.htmlより

元金均等返済は支払う元金が一定なので支払う利息の総額は元利均等返済よりも少なくなるのが特徴です。

その代わり、借り入れ当初は毎月の支払額の負担が元利均等返済よりも多いというのも特徴です。

では、元金均等返済と元利均等返済でどれくらい利息の総支払額が違ってくるのかを見てみましょう。

元金均等返済と元利均等返済の総支払利息を計算してみよう

では、支払方法を元金均等返済と元利均等返済でどれくらい違ってくるのか計算してみました。

【条件】
ローン総額 3,000万円
金利 1.0%
返済期間 35年

返済方式 元利均等返済 元金均等返済 差額
返済総額 35,567,998円 35,262,500円
利息総額 5,567,998円 5,262,500円 305,498円

【条件】
ローン総額 3,000万円
金利 2.0%
返済期間 35年

返済方式 元利均等返済 元金均等返済 差額
返済総額 41,739,109円 40,525,000円
利息総額 11,739,109円 10,525,000円 1,214,109円

ローン総額3,000万円、金利が1%と2%のときの元利均等返済と元金均等返済の利息総額を計算してみたところ、金利が1%のときの利払いの差額は30万円超、金利が2%のときの利払いの差額は120万円超と、金利が高いときほど元金均等返済の方が利息軽減効果があることがわかります。

元金均等返済と元利均等返済の月々の支払額について調べてみた

では、毎月の負担額は元金均等返済と元利均等返済とでどのように違ってくるのでしょうか。

【条件】
ローン総額 3,000万円
金利 1.0%
返済期間 35年

第1回目の支払い額

元金均等返済 元利均等返済 差額
合計額 96,429円 84,686円 11,743円
元金 71,429円 59,686円 11,743円
利息 25,000円 25,000円 0円

初回は元利均等返済よりも元金均等返済の方が11,743円支払額が多くなります。

10年後(120回目)の支払額

元金均等返済 元利均等返済 差額
合計額 89,345円 84,686円 4,659円
元金 71,429円 65,905円 5,524円
利息 17,917円 18,780円 -863円

10年経過すると、支払い合計の差額が縮まってきました。また利息は元利均等返済よりも元金均等返済の方が若干少ないです。

20年後(240回目)の支払額

元金均等返済 元利均等返済 差額
合計額 82,202円 84,686円 -2,484円
元金 71,429円 72,834円 -1,405円
利息 10,774円 11,852円 -1,078円

20年経過すると、支払額が逆転して元利均等返済よりも元金均等返済の方が少なくなります。

30年後(360回目)の支払額

元金均等返済 元利均等返済 差額
合計額 75,060円 84,686円 -9,626円
元金 71,429円 80,490円 -9,061円
利息 3,631円 4,196円 -565円

30年経過すると、元利均等返済よりも元金均等返済の方が1万円近く支払額が少なくなります。

住宅を取得した後の負担を考えてみよう

住宅を取得した場合は、条件がありますが住宅ローン控除を当初10年間は受けることができます。また、固定資産税も3年または5年の優遇措置があります。

つまり、住宅を取得してからしばらくは税制メリットを受けることができます。

けれども、10年を超えると税制メリットはなくなり、家計への負担が増えてくる時期になります。

また、住宅を取得するとしばらくは修繕費がかかりませんが、経年劣化でやはり時間が経過するほどに修繕費の割合が増してきます。

戸建てであれば、10年ごとに外壁の塗り替えや屋根の修繕、設備の交換などで30年間で300万円から500万円といわれる修繕費を住宅ローン返済以外に準備しておかなければいけません。

このように、住宅取得当初はかからなかった費用が時間とともに増してきますので、住宅ローンの負担は後半に少なくしておく方がいいのではないでしょうか。

よく元金均等返済と元利均等返済を比較するときは繰り上げ返済の話がでてくるけど

元金均等返済と元利均等返済を比較する場合によく、「元利均等返済で浮いたお金を繰り上げ返済すれば元金均等返済とそれほど支払う金額が変わらない」というシミュレーションもあります。

確かに元利均等返済を選択したとしていても、途中で元金均等返済との差額分を繰り上げ返済をすると総支払利息はそれほど変わらなくなります。

けれども、繰り上げ返済をするのは元利金等返済の人だけではなく、元金均等返済の人も繰り上げ返済する人が多いのではないでしょうか。

例えば、40歳で住宅を購入し60歳で退職する場合に退職金で住宅ローンを完済する場合を見てみましょう。

【条件】
ローン総額 3,000万円
金利 1.0%
返済期間 35年
20年後に繰り上げ返済で完済する場合

返済方式 元利均等返済 元金均等返済 差額
返済総額 34,474,479円 34,292,965円
利息総額 4,474,479円 4,292,965円 181,514円
繰り上げ返済額 14,234,525円 12,939,243円 1,295,282円

35年ローンを組んで20年後に繰り上げ返済して完済した場合は、やはり元金均等の方が利息の支払いは少なくなります。

しかし、年利1%であれば、それほど金利差はでてきません。20年で18万円の差ですから、1年間に1万円弱元金均等の方が有利ということになります。

逆に、金利が高ければ高いほど利息の支払いは元金均等払いの方が少なくなります。

ここで着目したいのは、繰り上げ返済の金額です。元金均等払いの場合は元金が一定で減少していくために残りの元金の支払いが元利金等払いよりも少なくて済みます。

元金均等返済、元利金等返済を決めるのは総合的に判断するべき

利息の支払額だけを見てみると、元利金等返済よりも元金均等返済の方が少なくなりますが、返済方式を決めるのは支払額だけではなく色々な要素があります。

元利金等返済と元金均等返済のそれぞれの特徴をもう一度整理してみると

元利金等返済の特徴

  • 返済額(元金+利息)が一定
  • 元金均等返済と比較すると、返済開始当初の返済額は少ない
  • 元金均等返済よりもそう返済額が多くなる

元金均等返済の特徴

  • 元金が一定で毎月の返済額が徐々に少なくなる
  • 元利金等返済よりも総返済額が少なくなる
  • 返済開始当初の返済額が最も高いので、対処の返済負担が重くなる

では、元金均等返済、元利金等返済を選ぶ際にはどのようなことを勘案すればいいのでしょうか。

  • ライフプラン
  • 住宅ローン控除などの税優遇
  • 住宅を取得してから発生する修繕費
  • 繰り上げ返済の予定
  • 収入の増加見込み

これらを考慮するべきでしょう。

ライフプランは人によって様々です。住宅ローンは長く払うという方もいれば、早々に繰り上げ返済をしてローンとはおさらばするという考え方も人それぞれ。

銀行に薦められたからといって安易に元利金等返済にするのではなく、自分の頭で考えて納得する答えを出しましょう。

雑感

元金均等返済の方が、保証料や団信保険料が元利金等返済よりも安く済むというのもメリットの1つ。

元金均等返済の方が経済合理性があると思うんだけど、みんな元利金等返済を選ぶのはどうしてなの?

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