超低金利、住宅ローンでお金借りて利ざやがでるんじゃない?を皮算用

うちは現役世代は賃貸派だと豪語している割には、「やっぱりおうち欲しいな~」とか「低金利で金利が低いのが魅力的だな~」とか、「資産は3分法で現物資産も持った方がいいのかな?」とか、あれこれ考えています。

そういうことを考えていると、目につくのは住宅ローンの金利水準。

現在は超低金利で、住宅ローンの固定10年がかなり下がってきています。10年物の国債がマイナスなので下がるのは当然と言えば当然ですよね。

例えば、三井住友信託銀行の当初期間金利引下げプランの10年だと、適応金利が年0.35%~年0.65%。(2016年8月1日現在)

10年固定で0.35%とは、なんて低い金利でしょう。

住宅ローン控除は年末の残高に対して1%ですから、銀行から0.35%でお金を借りて、住宅ローン控除で1%戻ってくるということは、お金を借りて0.65%得をするということになるのではないでしょうか。

住宅ローンでお金を借りて利ざやがでる。

変な世界。

ということで、今日は住宅ローンを借りて、住宅ローン控除を受けた場合にどれくらい利益がでるのか皮算用してみることにしました。

住宅ローンを借りて住宅ローン控除を受けるとどれくらい得をするのかシミュレーション

【条件】

年収:600万円
家族構成:夫婦+子供2人(うち一人は高校生)

所得税と住民税を確認する

住宅ローン控除は年末の住宅ローンの残高の1%が所得税、住民税から控除されるものです。

所得税から控除しきれなかった場合は住民税から控除となりますが、住民税の控除には上限が設定されているんですね。

ですから、住宅ローン控除で1%戻ってくると思っていても、住民税の上限にひっかかって1%戻ってこない場合もあります。

まずは、自分が払っている所得税・住民税がどれくらいあり、1%の上限がどれくらいになるのか確認しないといけないですね。

所得税・住民税がどれくらい支払っているのか計算するツールとしてかなり高性能なのが「税理士試験と税務のメモ」が提供しているシミュレーションです。

参考【ノムラ式】個人の税金計算 | 所得税,住民税,社会保険料,配偶者控除ありなし,手取り,年収,円グラフ

このシミュレーションを使って我が家の所得税・住民税がどれくらいなのか確認してみます。

うちの場合だと、扶養控除と一般扶養控除、生命保険料控除を受けて

所得税:125,400円
住民税:230,300円

となりました。結構払ってますね。

住宅ローン控除は年末の残高1%に対して、まず所得税を控除し、所得税で控除できなかった分を翌年の住民税から控除されます。

住民税の上限ですが、これは居住年が平成26年から平成31年6月30日までで、更に当該住宅の取得等が特定取得(消費税が8%ないしは10%)である場合、「前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円を限度)」となります。

つまりは、住民税の控除額の上限が136,500円ということですね。

平成25年以前の場合だと97,500円が限度になります。

さて、計算に戻りまして、所得税125,400円+住民税136,500円=261,900円が我が家の控除額の上限となります。

つまりは、2,619万円以上の借り入れの場合は住民税の上限にひっかかるということになります。

住宅ローン控除でいくら戻るか試算する方法

住宅ローン控除でどれくらい税控除が受けられるのか計算してみましょう。

こちらは、手計算が面倒なので有名な高機能住宅ローンシミュレーションのみかローンでシミュレーションします。

参考みかローン(高機能住宅ローンシミュレーションサイト)

借り入れ金額:2,600万円
開始年月:2016年9月
住宅ローン控除:平成26年度4月~平成29年度12月(一般住宅)

kouzyo2016

すると10年間で受けられる税控除の合計額は2,240,951円となりました。

また、10年間で支払う利息の合計は

kouzyo20161

利息累計を見ると781,027円となります。

220万円の税控除で支払う利息が78万円となると銀行からお金を借りて142万円も得をするのか!、とするのは早計。

銀行から住宅ローンの融資を受ける時には諸費用が必要になりますのでそちらも確認してみましょう。

三井住友信託銀行で元金均等で2600万円を借りた場合の諸費用(元金均等払い)は

参考住宅ローンシミュレーションー三井住友信託銀行

kouzyo20163

保証取扱手数料:32,400円
保証料:425,516円

その他の費用は金融機関を変えてもかかるので今回は度外視して、まとめます。

銀行に支払う利息:781,027円
銀行に支払う諸費用:32,400円+425,516円
税控除で戻ってくる金額:2,240,951円
差額:1,002,008円

つまり、銀行から2600万円を借りて住宅ローン控除を受けると10年間の利ざやは100万円ほどになる計算になります。

10年固定で10年後に一括返済できる方であれば、住宅を購入するというのもいい資産運用になるのではないでしょうか。

まぁ、住宅購入は別途諸費用が物件の1割程度かかるといいますし、金利が低いということだけで購入しない方がいいですね。

為替の動きをみてみよう

為替が円高に振れると建築資材が安くなるので住宅価格は下がる方向に向かいます。

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このグラフはドル円の10年チャートの月足。

2015年の125円ぐらいをピークに、今は102円台と円高方向に進んでいますね。今後、円安方向に向かうのか、円高が進むのかは日米の金利政策と、米国債の金利が上昇するかどうか、なんてところが気になるところです。

長期国債先物の動きをみてみよう

今度は、長期国債先物のチャート。

saiken2016

これも10年の月足です。

国債価格が下がれば金利が上がり、国債価格が上がれば金利は下がります。

最近、債券市場が少し荒れているのは気になるところではありますが、米国債につられて下がるときもあるけれど、とりあえず黒田さんがじゃんじゃん国債を買い取っているうちはまだ金利は上がらないのかな。

地価の動きをみてみよう

東京の方では地価が上がっているらしいですが、地方在住者のわたしは、地方はまだ下がっている感じがします。

例えば、1,000万円で売り出されていた土地が、800万円に下がり、さらに最近750万円に下がりました。

全部が全部下がっているというわけではないのでしょうが、人口が少なくなって空き家が問題になり、倒壊しそうな建物が近所にあると、地価が下がっていくような気がします。

tika

図表1 主要都市における不動産価格の推移 http://www.fudousan.or.jp/market/1601/01_01.htmlより

東京の方は上がっているけど地方都市はほぼ横ばい。

ひとりごと

デフレのときはマネーを持て

インフレのときは株や不動産

スタグフレーションは?

獲らぬ狸の皮算用でした。

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